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ENVIRONNEMENT
ÉCONOMIQUE
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Le
Marché | |
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2009 a été une année à la fois difficile
et contrastée pour l’immobilier de
bureaux européen. D’après l’étude menée
par le cabinet Cushman & Wakefield
France sur les 19 métropoles d’Europe,
il est ressorti une forte détérioration
du marché des bureaux, après sa relative
résistance durant l’année 2008. Dans les
19 villes les plus importantes du
continent, la demande placée de Londres
à Moscou a ainsi péniblement atteint les
3,2 millions de mètres carrés, soit une
baisse de 45 % en un an.
De fortes disparités sont apparues d’un
pays à l’autre. Frappés plus tôt que les
autres pays, l’Espagne, l’Irlande et le
Royaume-Uni ont accusé des reculs de la
demande, de 59 % à Madrid, de 69 % à
Dublin et de 54 % à Londres. Les marchés
allemand, belge et néerlandais ont mieux
résisté : les volumes de demande placée
se sont rétractés de 19 % à Berlin et 21
% à Francfort.
Il a fallu attendre le quatrième
trimestre pour observer une reprise des
transactions, sur la quasi-totalité des
marchés européens : BNP Real Estate, qui
a étudié les 25 villes européennes les
plus importantes, estime à 2,6 millions
de mètres carrés le volume des
transactions du dernier trimestre 2009.
En revanche, les stocks se sont gonflés
dans la quasi-totalité des villes
européennes pour atteindre l’équivalent
de 4,2 années de transactions, contre
2,6 années au quatrième trimestre 2008.
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La France se fond dans ce paysage
morose. On y retrouve un recul, de près
de 45 % par rapport à 2008, des
investissements dans l’immobilier
d’entreprise, avec 8,4 milliards d’euros
engagés. Ce total se répartit entre les
bureaux pour 63 %, les commerces pour 19
%, les entrepôts pour 5 % et les
services pour 11 %. La part des
commerces a fortement augmenté : elle
n’était que de 8 % l’année précédente.
Quant aux transactions, elles se sont
fortement repliées, du moins jusqu’au
dernier trimestre. Contrairement au
reste du pays, l’activité a pu se
poursuivre en Ile-de-France, mais à un
rythme très ralenti.
C’est là que se sont concentrés les
investissements en 2009, pour atteindre
5,2 milliards d’euros, et ce malgré un
recul de 39 % sur un an. Durant le
premier semestre, les rares transactions
ont porté sur des montants unitaires peu
élevés, de l’ordre de 20 à 30 millions
d’euros. à la fin de l’année, en
revanche, 5 opérations supérieures à 100
millions d’euros et 25 de plus de 40
millions sont intervenues en
Ile-de-France. Dans le Quartier Central
des Affaires de Paris, ou QCA, où SFL
détient 72,4 % de son patrimoine, les
montants investis ont atteint 2
milliards d’euros, soit 39 % du total
des transactions en Ile-de-France, au
détriment du « croissant Ouest ». Les
taux de rendement y sont restés stables.
Les professionnels de l’immobilier ont
fait preuve d’une grande capacité
d’adaptation en arrêtant les projets de
construction « en blanc », afin de ne
pas peser sur les stocks. De ce fait, le
taux de vacance est resté raisonnable.
Il s’établit à 7,4 % en Ile-de- France,
contre 5,6 % en 2008.
Cette maturité s’imposait dans un marché
locatif des bureaux dégradé. D’un
montant de 1,8 million de mètres carrés,
les volumes locatifs traités ont en
effet reculé de 24 % en Ile-de-France et
le stock a grossi de près d’un tiers, à
3,6 millions de mètres carrés. A
l’intérieur du QCA, les volumes locatifs
traités, qui représentent 19 % du total
en Ile-de-France, ont reculé moins
fortement, soit une baisse de 6 % en un
an. Le stock d’immeubles immédiatement
disponibles s’est accru de moitié, pour
donner un taux de vacance de 5,6 %. |
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