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INTERVIEW
- 01/02/2010
Yves MANSION |
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L’environnement économique a été très difficile en 2009.
Comment SFL et le marché de l’immobilier de bureaux ont-ils
été impactés ?
Y.M. Pour le secteur
de l’immobilier tertiaire, la récession économique générale
a eu trois grandes conséquences : la baisse des valeurs
locatives, le fort ralentissement des signatures de baux et
le recul des valeurs des immeubles à dire d’expert. Du fait
de l’abaissement des estimations du patrimoine, le
résultat consolidé de SFL s’est inscrit en déficit ; il faut
noter cependant que la baisse a été concentrée sur le
premier semestre de l’année et que les valeurs se sont
stabilisées ensuite. Cela illustre la qualité de notre
portefeuille et laisse espérer que l’étiage des valeurs a
été atteint. De même, le mouvement de renégociation à la
baisse des loyers des baux qui avait touché en premier notre
Quartier Central des Affaires de Paris semble
aujourd’hui se ralentir, tout en se portant sur d’autres
marchés. En revanche, la demande locative reste déprimée,
tout particulièrement celle en provenance des utilisateurs
privés, et notre analyse est que la reprise de cette demande
n’interviendra qu’après la reprise économique générale.
Dans ce marché atone, SFL a
poursuivi sa politique d’investissement et procédé à
plusieurs arbitrages d’actifs. Ces opérations se sont-elles
déroulées de façon satisfaisante ?
Y.M. SFL a en effet
poursuivi activement ses investissements dans la
restructuration en profondeur de plusieurs actifs parmi les
plus importants, comme la construction du futur palace
Mandarin Oriental rue Saint-Honoré et la restructuration de
la Galerie des Champs-élysées. Parallèlement, nous
continuons la rénovation de l’immeuble du Louvre, qui
accueille plusieurs nouveaux locataires. Du côté des
arbitrages, nous avons cédé dans de bonnes conditions, après
rénovation en profondeur, cinq immeubles de taille petite ou
moyenne à des acheteurs peu dépendants de concours
bancaires. Enfin, nous avons conduit une politique
commerciale active pour conserver nos locataires de qualité
en nous rapprochant raisonnablement des conditions de
marché, en échange de l’allongement de la durée des baux.
Notre but est de privilégier la sécurisation des cash-flow
présents et futurs.
A ce propos, SFL a dégagé un
cashflow historique, en hausse de 10,1 %, à 110 millions
d’euros. Quels sont les facteurs de cette performance ?
Y.M. D’abord, les
revenus locatifs sont restés sur le niveau record de 2008.
Cela tient à la qualité du portefeuille de locataires : nous
n’avons pas subi de défaut de paiement significatif. Cela
tient aussi à l’indexation des loyers sur l’indice du coût
de la construction, qui avait été très positif fin 2008,
gonflant ainsi nos revenus 2009 avant de devenir très
négatif fin 2009, ce qui va peser sur nos revenus de 2010.
D’autre part, nous avons procédé à des économies
substantielles en termes de frais généraux. Enfin, et
surtout, nous avons bénéficié d’une baisse significative de
nos frais financiers en raison à la fois de la faiblesse des
taux d’intérêts généraux et des premiers effets de la mise
en place de nouveaux concours bancaires. L’endettement de la
société est d’ailleurs resté modeste : la dette nette
s’établit à 34,2 % de la valeur des actifs, malgré la baisse
de 11 % de cette valeur des actifs. Ce ratio
d’endettement est l’un des plus bas du secteur et il reflète
la solidité de notre bilan. La conjonction de ces facteurs a
provoqué une hausse de 10 % du cash-flow courant, qui a
atteint le niveau historique de 110 millions d’euros, soit
2,37 euros par action. Ce bon résultat opérationnel a permis
au Conseil d’administration de proposer la distribution d’un
dividende de 2,10 euros par action, soit 88 % du cash-flow
courant.
Comment anticipez-vous l’année 2010
?
Y.M. Les différents
indicateurs économiques ne laissent pas présager
d’amélioration notable du climat des affaires. Pour SFL,
l’évolution des loyers, indexés sur un indice du coût de la
construction qui s’est inversé en forte baisse à la fin de
2009, entraînera de façon mécanique un recul, à périmètre
égal, du chiffre d’affaires, tandis que l’effet des
renégociations de baux jouera à plein. Cette diminution des
revenus locatifs devrait à son tour impacter la capacité
bénéficiaire de SFL. Cependant, les actions menées en 2009
nous placent en bonne position pour protéger notre
rentabilité courante. Il s’agit de la consolidation du
cash-flow par allongement de la maturité des baux existants,
et aussi de la remise en location d’immeubles restructurés
comme le Louvre des Entreprises, ou encore la Galerie des
Champs-Elysées, qui accueillera à l’automne 2010 un
locataire renommé. Nous maintiendrons aussi notre effort
d’amélioration constante de la qualité des immeubles, tout
particulièrement pour préparer notre parc aux nouvelles
exigences énergétiques et, aussi, pour optimiser
l’utilisation de nos surfaces par nos clients.
Votre actionnaire majoritaire,
l’espagnol Inmobiliaria Colonial, vient d’annoncer la
restructuration de son bilan. Y aura-t-il des conséquences
pour SFL ?
Y.M. Colonial, qui
détient 53,5 % de SFL, est en effet parvenu à un accord avec
ses créanciers pour restructurer sa dette, recapitaliser la
société et redéfinir son périmètre d’opérations. D’ici à
l’été 2010, la mise en œuvre de cette restructuration
changera largement l’actionnariat de Colonial, dont les
anciens créanciers vont devenir les nouveaux actionnaires.
La situation de Colonial sera alors assainie et elle pourra
à nouveau se consacrer à son métier historique : la gestion
et le développement d’immeubles tertiaires de grande qualité
à Madrid et à Barcelone, tout en conservant sa participation
de
53,5 % dans le capital de SFL. Pour sa part, SFL, dont le
patrimoine et le financement sont toujours restés distincts
de Colonial, continuera à exercer son métier de foncière
patrimoniale française, dans le cadre du régime SIIC. SFL
jouissant de son autonomie juridique, financière et
technique, et s’appuyant sur la solidité de son bilan,
gérera ses actifs dans l’intérêt de l’ensemble de ses
actionnaires.
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